據媒體報道，全國性商品房預售資金監督管理辦法已于近日出臺。辦法堅持“房住不炒”的基本定位，堅守“保交樓”底線，進一步規范了預售資金監管額度、交納范圍、取用條件等的管理與使用。預期辦法將對政府監管、房企運營、項目銷售以及市場投融資等方面產生重要影響。

政府監管：統一監管標準，規范監管要求

在政府監管方面，辦法主要在監管標準和監管要求上進行了統一和規范。辦法的主要內容包括三點：一是明確預售資金監管和支取的范疇：購房人的定金、首付款、按揭款和其他形式的購房款，應全部直接存入預售資金監管賬戶。預售資金監管賬戶中的監管額度內資金必須?？顚Ｓ?，使用用途包括建筑材料、設備款、施工款等相關支出；二是確定預售資金監管額度核算標準：預售資金監管額度由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等進行核定，能確保項目竣工所需的資金額度。當賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。具體撥付的節點由各地的市縣級城鄉建設部門確定；三是要求加強各方信息共享：商業銀行按預售資金三方監管協議加強賬戶監測，定期和地方住建部門進行對賬等。

從上述內容來看，辦法在資金監管范圍、支取用途、額度核算標準、加強部門協作等方面統一監管標準，將督促監管缺位或者監管“過松”地區壓實地方政府職責，緩解監管“過度”地區（通常是重點省市）監管基數和比例過高、提取節奏不合理矛盾。在堅守“保交樓”監管底線的前提下，自上而下緩解重點地方市場的流動性危機，避免行業信用風險的蔓延。同時，加強政府機構和監管銀行之間的信息共享，可以提升政府監管的實效性，推動政府部門和監管銀行形成有效合力，避免監管不善、職能缺失等問題。

房企運營：緩解流動性壓力，推動項目建設

當前融資政策收緊、銷售市場低迷、持續償債高峰背景下，房企運營成高壓態勢，越來越多的品牌房企陷入流動性危機。融資方面，信用債發行、信托等主要融資渠道相關政策持續收緊，融資規模出現不同程度下滑。根據中指研究院統計，1月房企信用債、海外債、信托融資、ABS融資規模環同比均出現不同程度下滑；銀行信貸方面雖有回暖跡象，但處于結構性調整階段，重點支持優質房企的融資需求，特別是在項目并購方面。銷售回款方面，自2021年下半年以來，商品房銷售市場進入低迷期，單月銷售情況持續處于2019年以來的低點。根據克而瑞地產統計，2021年百強房企全年銷售業績同比降低3.5%，規模房企銷售業績罕見出現負增長。而今年開年以來的住房銷售情況也并未出現好轉，中指研究院報告顯示，一月17個主要城市樓市整體成交環同比均下行。到期債務方面，房企也持續面臨壓力。根據貝殼研究院統計，2022年房企全年到期債券總額接近萬億，而一月房企境內外債券融資規模不足500億元，全年通過債券再融資來償還到期債券的資金缺口依然達到數千億元。除了到期債券方面，信托等非標因前些年發行量達到歷史峰值，現在也面臨著集體到期的壓力。

辦法實施后，房企面臨的流動性壓力將得到一定改善。我國預收款在房企報表中體現為負債，交房后轉結為營收，因此預售制度本身具有融資屬性。同時，預收款和個人按揭貸款是房企開發投資資金的重要來源。國家統計局公布數據顯示，2021年房企開發投資資金來源中，定金及預收款占比36.76%，個人按揭貸款占比16.10%，兩者合計占比高達52.87%，且有進一步攀升的趨勢?？梢?，預售資金的支取使用對房企開發投資顯得尤為重要。當前重點省市的預售資金監管普遍較嚴苛，個別地區的預售制度甚至實質上接近于“準現房制度”，辦法無疑會對這種“過度”監管予以糾偏，在堅持“保交樓”底線的前提下，釋放部分額外資金，緩解房企現金流壓力。另一方面，此前“過度”監管打擊了開發商熱情，而相對合理的預售制度安排，則會引導開發商更合理的規劃項目建設銷售進度，有助于行業健康發展和良性循環。

項目銷售：筑牢“保交樓”底線，推動市場逐步修復

當前住房銷售市場處于近三年來低點。2021年7月以來，房地產開發投資和銷售市場開始明顯出現“疲軟”態勢，特別是住宅銷售市場，下行趨勢明顯。值得注意的是，一月以來中央及地方房地產政策環境持續改善。中央層面，強調支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進住房消費健康發展，并將5年期LPR下調了5個基點；地方層面，多市通過調整住房公積金政策、出臺購房補貼政策、放寬放開落戶限制等措施，給房地產市場注入活力。但1月份樓市成交數據并未得到改善，購房者觀望情緒依然濃厚。

辦法出臺將對房地產市場銷售的恢復起到一定推動作用。導致住房銷售市場低迷的因素有很多，其中很重要的一條是當前房地產市場的動蕩導致購房者對于項目能否按期交付產生憂慮。此次全國性預售監管辦法在制度層面為項目竣工交付提供了堅實保障，最大程度維護住房消費者的合法權益。如前所述，辦法將統一監管標準，填補部分地區預售資金監管缺位或“過松”的問題，指導地方政府建立預售資金的全流程、全周期管控，切實發揮地方政府職能，確保市場健康穩定發展。因此，在“保交樓”保障下，市場信心或將逐步恢復，居民合理的購房需求或將逐步得到釋放，住房銷售市場有望企穩修復。

市場投融資：疏導系統性風險，增強投資者信心

在行業調控政策全面收緊下，高杠桿、高周轉發展模式帶來的“后遺癥”開始顯現。自2020年“三道紅線”政策發布以來，行業爆發了新一輪房企信用危機，市場預期普遍悲觀，市場信心跌落至歷史低點。根據貝殼研究院統計，截至2021年11月，已有房地產行業境內違約債券67只，同比增加131.03%；違約債券余額達到735億元，同比增幅更是高達187.11%。另外，房地產信托等非標違約事件也司空見慣。據媒體報道，2021年前11個月，房地產信托涉及違約金額高達707.43億元，在信托違約總金額的占比達56.56%，成為行業違約“重災區”。

辦法的出臺將釋放部分超額資金，緩解房企流動性壓力，從而降低信用債市場的主體信用風險。對于銀行信貸、信托等非標融資項目，堅持“保交樓”底線無疑也是給投資者吃下一顆定心丸，因為項目正常開發銷售才是回款最重要的保障。不過這些都是在較為理想的前提下得出的結論，政策實際效果仍受一些因素影響：一是在執行層面各地方依然會“因城施策”，甚至“一盤一策”，地方監管釋放資金額度的意愿取決于當地市場行情、開發商實力信譽等多方面因素；二是政府釋放的資金首先用于支付工程款，剩余資金也會被金融機構、供應商等合作方緊緊盯住，有多少資金能用于化解風險，仍需謹慎觀察。

作者：韓 鳴 飛

來源：中 誠 研 究